实际上，在 2019 年的时候，命运的轮子就已经开始转了起来。

作为一个有男娃家庭的 PR，今年 2C 阶段的报名基本上完全符合 3 年前我买房子时候的预测，我当然也是选择了 3 年前就选好的学校 Zhangde Primary School，自然就有人要问了，为什么？

题图是 3 年前我在 https://99.co 上选定好的 7 个学校，这个图也是我当时买房最主要的参考没有之一。基本上我认为这 7 个学校及区域是目前男娃 PR 能选择的天花板。别听什么 SC 说啊，这学校不行咋咋咋，在新加坡 SC 比 PR 能提前三个档次投档，你一个 PR 拿头跟人家拼名额？2C 不中区域最佳邻里还能 2CS 补位区域次等邻里。当时我就说了，2C 踏空拼 2CS 的话不如直接退 PR 进 stage 3 当外国人，至少不用付出儿子当兵的成本。

所以人家 SC 确实有资格看不起很一般，大概落在 90名（热门度排行，坡县总共 180 所左右）以外的学校，但你一个 PR 就别挑了。

另外我择校不考虑 2B 阶段，其一是支持义工的学校本身不多，二个是社区义工也好学校义工也好 SC 比 PR 还是优先，热门学校就算义工也要卷几年，我觉得不值。

那么，首先我们要对小1整体情况有几个概念：

1. 新加坡总人口相对稳定，5.5M，其中 PR 只有 0.5M。

   1. 因此男女比例，每一年应届小学生比例（SC:PR）都相对稳定，个位数百分比的变化不影响全局。

   2. 虽然整体生育率在下降，3年加起来千八人的变化对大局来说无关紧要，因为小学本身也会缩减名额，整体投档/学位比例稳定。

2. SC 比 PR 高 3 档投档

   1. 不要有侥幸心理搏一些看似「冷门」的有名的邻里，SC 即便是 2km 开外优先级都比 < 1km 的 PR 高。比如你看着红山亚德 D2 今年还没满，但 D3 接近截止时打电话一问老师就说 SC 都要抽签。

   2. 新流入的 SC 会挤占 PR 学额。

3. 唯一影响区域当年学额分配的只有 TOP，也就是新房交付

   1. 坡县外国人已经排除在这个游戏以外了，EP 及以下读书全靠 MOE 分配。

   2. TOP 会给区域带来大量新的流入人口，因为概念 1 新加坡人口比例相对稳定，SC 会占新流入人口的大头，会极大的影响学额分配。

   3. 基于 3.b，BTO 更多的区域 PR 受到的挤压更惨烈，基于 2.b 一旦有新盘 TOP 不管是 Condo 还是 HDB，PR 要有自己的 Plan B。

4. 新加坡总共 180 所左右的学校，大概可以分成前 90 和后 90。大多数时候前 90 中 80-90 是每年 ballot 的边缘线，意思是这部分的学校可能 ballot 可能不 ballot。对于 PR 来说大体上有资格可以 ballot 或者稳进的最少都到 85-100 了。

因此，在决策买（学区）房的时候：

1. 成熟地区的竞争者趋于稳定，学校每年入学的情况不会有太大波动，如果靠海，能少一半的竞争压力。

2. 从购房日到入学报名日有多少新盘销售 BTO，可以从 Onemap 和其他渠道收集信息，地块的未来规划容积率等，估算报名的那年有多少「新流入」户数的数量。

3. 因为人口稳定，每年 ballot 的学校在短时间（<5yr）内是趋于稳定的，每年当然有一些差别，但可以忽略不计，对于 PR 来说，尽可能靠近 ballot 和不 ballot 的那条线。

4. PR 大多数时候只有 2C 一次机会，你觉得对 PR 天花板的学校比如金文泰，在 2CS 阶段就成了全岛没投中好学校的 SC 后花园，年年 ballot，那么对于 PR 来说基本就只能 2CS 找 130名开外的学校了。这就回到了我说的，付出了义务，却没享受到权力，那还要这 PR 干啥。因此我个人是觉得不要太寄希望于 2CS，可以做 Plan B，聊胜于无。

在我 2020 决策买房的时候，根据概念 4，通过计算往年的 ballot 学校差集可以得到靠近 PR ballot/稳进的一批学校，比如算 2022-2021 和 2021-2020 的差集可以得到一些学校在这条线上反复横跳。我当时决策数据和现在不一样，毕竟是 2020 年，综合中医一样坡县各种妈妈群的信息和房产中介各种直播掰扯的学校，最后就框出了题图的这几个区域：

1. Ngee Ann，东海岸成熟社区，PR < 1 KM 范围稳进，而且靠海少一半人

2. Opera Estate，义安旁边，也是东海岸成熟社区，PR 当时数据是 1-2，所以 <1KM 的话也是稳进不过 PR 有配额。但是东海岸吧，怎么说呢，我爱他他不爱我，房子虽然是 freehold 但是密度比较大，楼间距喜人，交通，都给你海岸线了要什么交通，最后告辞。

3. Geylang Methodist，成熟社区，PR 很稳，而且有直升方案，在 2020 的数据中 2C 没报满。就是有些人会担心芽笼那边的社会风气，我其实是觉得那边房产都一般，不是单纯为了读书的话买房有点亏。而且 Aljunied 地铁站附近是有新盘计划的，2023 的时候保不齐会抽签，事实上在 2022 的时候 PR > 2 就要抽签了。

4. Zhangde，成熟社区，卡线王者，大多数时候 PR 是稳进的，只有 2020 PR 1-2 抽签。从数据来看，基本上是河谷地区 SC 在 2CS 阶段的后花园。相比于金文泰那边，当时我看到 2023 年之前无 BTO 无新 Condo，也有三所学校，最差有个 Gen Eng Seng，类似于 Peitong 的存在，也不算没后路，就比较稳。同时红山或者 Tiong Bahru 这边的好处就是太成熟了，生活比较方便，PG 这个盘当时确实亮瞎了我的狗眼，我最后选的就是这里。

5. 喜闻乐见金文泰的 Clementi，区域号称是 4 所，对 PR 其实只有 2所。南华那 SC 都只有 20% 的概率能进，Qifa 是区域躺平 SC 的后花园，只有金文泰能 PR 稳进。但是！我一直觉得金文泰就是坡县的天通苑，人口密度太大了，一到高峰期 AYE 必然堵车堵在那里，加上 BTO 和新盘茫茫多，BTO 啊朋友们，PR 连买的资格都没，来的都是 SC，当时我觉得未来学额挤压会很严重，加上：

   所以最后再见了。事实上观察 2021 和 2022 的数据，我觉得当时放弃是个中介都会推荐的金文泰可太明智了……

   1. 盘真的都一般

   2. 堵车

   3. MOE 搞了个 PR 额外限额，难顶

   4. 2CS 只有 Peitong，我外国人身份也能进，图啥呢

6. 坡县最出名的中介只会介绍给你的 Bukit Timah， 对富人区是生源素质高。但是你看看这周边开的新盘，全岛 SC 在 2CS 的后花园，你一个 PR ，华小你有资格吗，区域就这么一家，加上 MOE 限制 PR 配额，一击不中直接退 PR 是吧？事实上:

   1. 2020 PR 1-2 抽签，2022 也是

   2. 2020 到 2022，2CS 阶段跟 PR 无关，全岛 SC 后花园

   3. 2023 当前的申请情况

你是个 PR 你怕不怕嘛，全都知道这家算是 PR 稳进天花板之一，但万一要是没中呢？

1. De La Salle，在世界的尽头 Bukit Panjang，人少，1KM 范围小一圈，保护区嘛。方便是不方便，区域最好的是 Bukit Panjang 小学，和 PR 无关。历史上 2019 PR < 1 摇号，属于可以搏一搏，但 2020 开始 PR 就稳了。2CS 同样是全岛 SC 后花园，和 PR 无关，好在区域学校多，有得选。

基本上，我觉得 PR 靠谱一点的就这 7 个区域，是的，只有 7 个。再考虑到房产，上班，生活方便，Plan B 等，我最后选红山。那么有人问其他热门的你就不考虑了？比如东北边榜鹅一带，学校是多，EC 也多啊，全是 SC 你搞得赢？看看 Northland 都卷成啥样了。

所以我说啥来着，PR 就是躺平垫着个枕头，尤其是男娃家庭。你说你比外国人 stage 3 好一点吧，好得有限，落到 2CS 就一毛一样了，别人还不用服兵役想走就走。房产中介往往就只会来回金文泰武吉知马拉扯，但凡对比过数据交叉一下，综合一下卖地卖楼的情况，你就发现这俩个地方也就那样。

比如今年的 Queenstown 小学，2019 PR 没资格，2020 2021 2022 PR < 1KM 都是稳进，但因为今年附近有新盘 TOP，Stirling 和 Dawson 这边新 BTO 直接把平时 100 多名的女皇镇小学送到了 58，D2 就 108% 报名率了，买 Stirling 想搏 2023 学额的 PR 就只能稳进 NewTown，这就是概念 3 提到的，地区人口数量大幅改变靠 TOP，是最需要关注的择校风险之一。同理 Tanjong Katong，当时我记得就有说这家也是 PR 可以试一试的，而现实是 2020 开始这个小学就跟 PR 没关系了，附近的盘喂饱了这所小学。我是喜欢 Silversea 这个盘大海景但他妈实在是没书读啊！

最后，多数中介其实是为了卖当前时间的房子，不会太考虑未来这学区竞争怎样的，实在要找他们参考小学请找一些有互联网背景会分析数据的。坡县本地妈妈群的消息也可以稍微参考一下，不过吧就像我住在靠近 River Valley 的地方，人家 SC 妈妈觉得 River Valley 是他们接受的下限，你 PR 也不看看自己的 ID 卡，是粉色的吗？有资格博这个下限吗？人家地板都比你天花板高到不知道哪里去了。SC 的确有资格嫌弃 Zhangde 不好，但 PR 真没得选。再说了，即使 Zhangde 不好，年年几乎能招满，这就是现实。

至于期望 D3 改报名导致 2C 捡漏的，根据往年数据，很少有超额报名降回来让 PR 捡漏的，不如…考虑下场 TOTO 买啥？

（文章原载于微信公众号南门口技术指北）